最近，楼市新政暖风频吹，这多少也让沉寂已久的地产人有些亢奋……
就在昨天，广州住建局发布消息：将尽快推出有关政策措施，满足刚性和改善性住房需求。
于是，很快又有小道消息传出，说广州将减免增值税，具体为：个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；购买第二套改善性住房减征契税，90平方及以下按1.5%，90平方以上按2%（之前则一律按3%计算）等等。
有关于新政预测与答疑，我们也做了个汇总，点击回顾：
而让人坐不住的还有各种，忽如一夜春风来，一夜反转的信息！网传珠江新城业主反价600万？东圃盈彩美居96㎡三房反价100万？！
有业主挂牌价开始高出均价一大截，据说牛奶厂还有房源成交价已经接近10万元/㎡……
是业主们都提前飘起来了？一起来看看真相如何。
01
你反价100w？我大你500w！
先来看看刷屏的业主反价的情况。
就在这两天，金融城板块的盈彩美居有业主挂牌一套建面约96㎡的三房房源，总价仅需499万元，据说比同小区同户型便宜了100万元！
不过，到了当天下午，又有消息传来，说是该业主已经反价到600万元了，推荐该房源的人还提醒：目前市场上所有政策都是没有落地的，大家不要听信任何谣言!
这似乎在说，业主是因为广州传来楼市新政的消息而反价。
小前线也到贝壳上搜了下，盈彩美居与该房源面积接近的户型总价大约在559万元到775万元之间，因此，该房源反价后虽算不上“笋”，但也谈不上“狮子大开口”，还在合理价格范围内。
这不是最夸张的，还有业主直接反价600万元！
珠江新城中的中海璟晖华庭7月28日挂牌了一套建面约114㎡的三房户型，总价1050万元，而就在两天后，该房源挂牌价已经达到了1650万元！
按总价1050万元计算的话，该套房源的价格仅9.2万元/㎡，而贝壳上显示，中海璟晖华庭的单价在13.1万-18.7万元/㎡，涨完后的14.4万元/㎡明显更符合市场价。
02
牛奶厂一夜之间又欲攀10万/㎡？
那么被疯转到各楼市粉丝群的牛奶厂重新冲击10万/㎡的消息，又是怎么回事？
起因是前两天一张在各群疯传的成交截图，说是牛奶厂的华润天合一套143.68㎡四房的房源，以总价1374.6万成交，折合单价达到9.56万/㎡！
要知道，华润天合当前在贝壳上的均价也就7.2万元/㎡左右。
而小区非别墅房源上一次卖出接近10万元/㎡的价格，还是在2021年上半年广州楼市火热的时期。
部分人开始猜想，难道牛奶厂将开启新一轮行情？
可惜，事情还反转了！
马上就有中介出来说明，该套房源的总价实际上是包括了两个停车位和税费的，实际单价并没有那么高。
一般来说，二手房交易的税费都是由买家承担或是各付各税，而如果业主愿意包税的话，买家便能省下不小的成本，同时，将税费算进成交价的话，买家也可以贷到更多款，算是一个双赢的局面。
03
楼市这趟车 到底上不上好？
不过，话又说回来，虽然说以上事件都不接近真相，但随着近期政策暖风频吹，确实有业主的心态强硬了不少。
位于珠江新城东部的顶豪小区汇悦台，在前两天新挂牌了一套建面约282㎡的四房户型，总价9580万元，折合单价约33.9万元/㎡，是目前贝壳上小区单价最高的房源。
若是最终能以该价格成交，也能创下近两年汇悦台的最高单价纪录。
还有，白云嘉禾望岗板块的岭南新世界锦云峰，今天也新挂牌了一套建面约95㎡的三房户型，放盘价550万元。
在小区均价约4.3万元/㎡的背景下，该套房源的折合单价达到约5.8万元/㎡，同样也是同组团房源的最高价。
诸葛找房的数据也显示，广州业主的卖房意愿也有所上升，今天一天就新上了8452套房源，比昨天上涨了24%，挂牌均价也要比昨天上涨了接近5%。
但有一说一，现在提前亢奋起来的毕竟还是一小撮人而已。大家即使有积极入市的心，也得先掂一掂自己的荷包不是？哪容得业主就先飘起来了呢？
来自诸葛找房的数据也显示，在过去24小时内，广州涨价的房源约96套，而降价的房源达到675套。
即便把时间拉长到过去一周，也是降价房源远远多于涨价房源。
从最新的成交数据来看，广州的二手房成交量已经连续4个月下跌，如今仅勉强保持在8000套的水平，市场信心依旧有待提升。
可以说，当前依然还是买家市场，买家依旧拥有较大的议价空间。
那么，在当前这个时机，购房者是否可以上车呢？
正如前文所说，如今二手房依然降价是主流，市面上笋盘不少，所以现在确实不失为一个上车的好时机。
另外，广州的楼市新政虽然尚未发布，但从中央到地方的表态来看，后续的确大概率会有较重大的利好，尤其是对置换买家而言，可以趁着这个机会及时置换更优质的资产。
最后再强调一下，当前楼市失速，不仅是因为买家开始对房价未来是否会上涨产生了动摇，更多的是对未来收入的信心不足。
而当前吹风的“5改2”、降存量房利率、认房不认贷等新政，其实并不能根本性地解决上述信心不足的问题。
所以，对于购房者来说，当前最重要的还是认清自己所处的形势，千万不要因为所谓的新政而勉强自己上车。
